Checklist du bailleur clermontois pour la rentrée : 5 vérifications avant de relouer

Avant de relouer à la rentrée, un bailleur clermontois doit vérifier cinq points : la révision du loyer à l'IRL à la date anniversaire du bail, le classement DPE (les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025), la solidité du dossier locataire et la compatibilité GLI, le calendrier des préavis (Clermont-Ferrand n'est pas en zone tendue : préavis locataire de 3 mois en location nue), et la remise en état entre deux locataires. Le contexte de marché reste porteur : l'appartement s'échange en moyenne à 2 077 €/m² à Clermont-Ferrand (prix moyen calculé sur les données brutes DVF DGFiP, mise à jour août 2026 — une méthodologie qui inclut toutes les ventes, d'où un chiffre structurellement inférieur aux références notariales), et septembre marque le pic traditionnel de relocation — étudiants de l'UCA, internes du CHU, mutations professionnelles.

Pourquoi septembre est le moment de vérité du bailleur clermontois

Le bassin clermontois compte plus de 36 000 étudiants (source UCA) à l'Université Clermont Auvergne, auxquels s'ajoutent chaque rentrée les internes et personnels du CHU et les salariés mutés : la demande locative se concentre massivement sur septembre-octobre. Un logement prêt, aux normes et correctement positionné en loyer se reloue vite ; un logement mal préparé rate la fenêtre et risque une vacance qui court jusqu'à l'hiver.

La rentrée est aussi une fenêtre active côté ventes : sur les 9 925 transactions DVF enregistrées à Clermont-Ferrand entre 2021 et 2024, les actes de novembre-décembre — qui reflètent des compromis signés environ trois mois plus tôt, donc à la rentrée — placent décembre au 3e rang des mois de l'année avec 9,8 % des actes. Nous détaillons ce mécanisme dans notre analyse de la saisonnalité des ventes à Clermont-Ferrand. Pour un bailleur qui hésite entre relouer et vendre, la rentrée offre donc les deux options.

1. Réviser le loyer à l'IRL — la mécanique exacte

La révision annuelle du loyer n'est ni automatique, ni libre. Trois conditions cumulatives :

• Une clause de révision doit figurer dans le bail. Sans clause, le loyer reste fixe pendant toute la durée du contrat.
• La révision intervient une fois par an, à la date anniversaire du bail (ou à la date convenue dans le contrat).
• Elle est plafonnée par l'IRL (indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l'Insee).

La formule : nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente). Le trimestre de référence est celui prévu au bail ; à défaut, c'est le dernier indice publié à la date de signature. Consultez la dernière valeur publiée sur le site de l'Insee au moment de votre calcul — l'indice évolue chaque trimestre.

Deux pièges classiques. D'abord, depuis la loi ALUR, la révision n'est pas rétroactive : le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision pour la demander, et elle ne prend effet qu'à compter de la demande. Un bailleur qui « oublie » deux ans de révisions ne peut pas les rattraper. Ensuite, les logements classés F ou G au DPE ont leur loyer gelé depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine (loi Climat et Résilience) : ni révision annuelle, ni augmentation entre deux locataires. Seule nuance : pour un bail signé avant cette date, la clause de révision existante continue de s'appliquer jusqu'au renouvellement du bail — mais toute relocation ou tout renouvellement retombe sous le gel. Ce qui nous amène au point suivant.

2. Vérifier le DPE avant de relouer — G interdit depuis 2025

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus aux critères de décence : il est interdit à la location pour tout nouveau bail. L'échéance suivante est connue : les logements classés F seront interdits en 2028, puis les E en 2034. Un bailleur dont le locataire part cet été doit donc vérifier son classement avant de republier l'annonce — relouer un G expose à une action du locataire pour obtenir la mise en conformité, voire une réduction de loyer décidée par le juge.

Le sujet n'est pas marginal à Clermont-Ferrand : selon notre étude sur les passoires thermiques clermontoises, fondée sur les 51 240 DPE publiés par l'ADEME pour la commune, 10,3 % du parc est classé F ou G, avec une très forte concentration sur le bâti d'avant 1948 — précisément le bâti du centre historique où se trouvent beaucoup de petites surfaces locatives. Trois réflexes : ressortir votre DPE (validité 10 ans, mais les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables), le refaire s'il est ancien ou contestable, et si le bien est F ou G, chiffrer les travaux pendant la vacance plutôt que de subir le gel des loyers puis l'interdiction.

Le DPE n'est d'ailleurs qu'une pièce du dossier de diagnostic technique (DDT) à annexer au bail. Profitez de la vacance pour vérifier les dates de validité des autres diagnostics obligatoires : état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz si les installations ont plus de 15 ans (validité 6 ans), état des risques et pollutions (ERP, moins de 6 mois), constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949, et diagnostic bruit si le bien est situé en zone d'exposition au bruit d'un aérodrome. Une checklist DPE seule est juridiquement incomplète.

3. Dossier locataire et GLI — solvabilité et non-cumul

La qualité du dossier se joue à l'entrée, pas au premier impayé. Les critères usuels des assureurs en garantie loyers impayés (GLI) : un taux d'effort inférieur à 33 % (le loyer charges comprises ne dépasse pas un tiers des revenus nets), une situation professionnelle stable (CDI hors période d'essai ou équivalent), ou à défaut un garant solvable. Un dossier qui ne passe pas ces critères ne sera tout simplement pas assurable.

Le point juridique que beaucoup de bailleurs ignorent : la GLI et la caution personnelle ne se cumulent pas. La loi interdit d'exiger un garant lorsque le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés — sauf si le locataire est étudiant ou apprenti, seul cas où le cumul est autorisé. Il faut donc choisir sa protection avant de sélectionner le candidat, pas après. Pour les étudiants sans garant familial, la garantie Visale (gratuite, portée par Action Logement) est l'alternative à examiner.

Côté calendrier, la contrainte est faible : une GLI se souscrit aujourd'hui en quelques minutes en ligne — par exemple via gli.mon-assureur.com, en autonomie ou accompagné d'un conseiller. Vous pouvez donc caler la garantie avant même d'avoir arrêté votre candidat. MonAssureur est une société du même groupe que l'éditeur de cet observatoire. Sur les couvertures, tarifs et conditions détaillées, voir notre guide GLI, PNO et assurances du bailleur clermontois — la PNO reste par ailleurs indispensable pendant la vacance entre deux locataires.

4. Préavis et calendrier — Clermont n'est pas en zone tendue

Contrairement à Lyon ou Bordeaux, Clermont-Ferrand n'est pas classée en zone tendue. Conséquences concrètes sur les délais :

• Préavis du locataire en location nue : 3 mois (et non 1 mois comme en zone tendue), sauf motifs légaux de réduction : mutation professionnelle, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, obtention d'un premier emploi, attribution d'un logement social, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, ou état de santé justifiant un changement de domicile.
• Préavis du locataire en meublé : 1 mois, dans tous les cas.
• Congé donné par le bailleur : 6 mois avant l'échéance du bail en location nue, 3 mois en meublé — uniquement pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux.

Côté planning de rentrée : un locataire en bail nu qui vise un emménagement ailleurs au 1er septembre a normalement posé son préavis avant juin. Si vous recevez un préavis en juin-juillet, la relocation se joue en septembre-octobre — en plein pic de demande, à condition d'utiliser le préavis pour visiter, sélectionner et préparer les travaux. Un préavis reçu en octobre, en revanche, vous amène à une relocation hivernale, plus lente : anticipez le positionnement du loyer en conséquence.

5. Remise en état entre deux locataires

La fenêtre de vacance est le seul moment où l'on peut intervenir sans contrainte. Méthode :

• État des lieux de sortie rigoureux, comparé poste par poste à celui d'entrée. Seules les dégradations imputables au locataire peuvent être retenues sur le dépôt de garantie — pas la vétusté normale (une grille de vétusté annexée au bail sécurise ce partage).
• Restitution du dépôt de garantie : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois sinon, justificatifs à l'appui.
• Travaux pendant la vacance : rafraîchissement (peintures, joints, VMC), mises aux normes, et surtout amélioration énergétique si le DPE est en zone à risque — c'est le moment de traiter le point 2.
• Repositionnement du loyer : hors zone tendue, le loyer de relocation est libre (sauf logement F ou G, gelé). Confrontez-le au marché réel plutôt qu'à l'historique du bail : sur le segment étudiant des Cézeaux par exemple, nos données quartier situent le rendement brut des studios autour de 5,8 à 6,5 % — voir notre analyse studio ou T2 à Clermont pour calibrer surface et loyer cible.

Si vous préférez déléguer l'ensemble — annonce, visites, sélection des candidatures, bail et état des lieux —, la mise en location peut être confiée à un professionnel local. À Clermont-Ferrand, CBF Conseils, l'éditeur de cet observatoire, est spécialisé dans la mise en location avec sécurisation des loyers : sélection rigoureuse du locataire, dossier conforme aux exigences des assureurs GLI et garanties adaptées à votre bien.

La checklist synthétique du bailleur clermontois

Vérification	Quand	Point de vigilance
Révision IRL	À la date anniversaire du bail	Clause de révision requise ; non rétroactive ; loyer gelé si DPE F/G (depuis le 24/08/2022)
DPE + diagnostics	Avant toute republication d'annonce	G interdit à la location depuis 2025, F en 2028 ; 10,3 % du parc clermontois en F/G ; DDT complet à jour (élec/gaz > 15 ans, ERP, CREP avant 1949)
Dossier + GLI	Avant la sélection du candidat	Taux d'effort < 33 % ; non-cumul caution/GLI sauf étudiant ou apprenti
Préavis	Dès réception du congé	Hors zone tendue : 3 mois en nu, 1 mois en meublé ; congé bailleur 6 mois (nu)
Remise en état	Pendant la vacance	Vétusté ≠ dégradation ; dépôt de garantie restitué sous 1 à 2 mois

FAQ — Bailleurs à Clermont-Ferrand

Puis-je augmenter le loyer entre deux locataires à Clermont-Ferrand ?

Oui. Clermont-Ferrand n'étant pas en zone tendue, le loyer de relocation est fixé librement lors d'un changement de locataire — c'est l'une des vraies marges de manœuvre du bailleur clermontois. Deux exceptions : les logements classés F ou G au DPE, dont le loyer est gelé, et le cas d'un simple renouvellement avec le même locataire, où seule la révision IRL s'applique.

Mon logement est classé G : puis-je quand même le relouer en septembre ?

Non pour un nouveau bail : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne répond plus aux critères de décence et ne peut plus être proposé à la location. Attention toutefois : le maintien du locataire déjà en place n'est pas un statu quo sans risque. Le logement étant non décent, ce locataire — y compris lors du renouvellement ou de la tacite reconduction du bail — peut exiger la mise en conformité ; le juge peut ordonner les travaux et réduire le loyer (il ne peut en revanche pas prononcer l'expulsion du locataire). Toute relocation suppose d'abord des travaux permettant de sortir de la classe G — et l'échéance F arrive en 2028. Utilisez la vacance pour faire réaliser un audit énergétique et chiffrer le saut de classe.

Le préavis de mon locataire est-il de 1 ou 3 mois à Clermont-Ferrand ?

En location nue, le préavis est de 3 mois, car Clermont-Ferrand n'est pas classée en zone tendue — le préavis réduit à 1 mois n'y est possible que pour des motifs précis (mutation professionnelle, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, obtention d'un premier emploi, attribution d'un logement social, état de santé justifiant un changement de domicile, RSA ou AAH), justificatif à l'appui. En meublé, le préavis est toujours de 1 mois, partout en France.

Quels diagnostics dois-je fournir pour relouer mon logement ?

Le dossier de diagnostic technique annexé au bail comprend : un DPE en cours de validité (10 ans, mais les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables), l'état des installations intérieures d'électricité et de gaz si elles ont plus de 15 ans (validité 6 ans en location), l'état des risques et pollutions de moins de 6 mois, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949, et le diagnostic bruit si le logement est en zone d'exposition au bruit d'un aérodrome. La surface habitable (loi Boutin) doit par ailleurs figurer au bail pour une location nue.

Cet observatoire est édité par CBF Conseils, agence immobilière indépendante à Clermont-Ferrand.