Comment sont calculés
nos prix au m² ?
Tous les prix publiés sur prixm²clermontferrand.fr sont calculés à partir de transactions réelles enregistrées par les notaires. Voici notre méthode, étape par étape.
16 882
Transactions analysées
2021–2024
Période couverte
DVF + DPE
Sources officielles
Annuelle
Fréquence de mise à jour
De la transaction notariée au prix publié
Extraction DVF
Nous téléchargeons les fichiers DVF (Demandes de Valeurs Foncières) publiés par la Direction Générale des Finances Publiques sur data.gouv.fr. Ces fichiers contiennent toutes les transactions immobilières enregistrées par les notaires : prix, date, adresse, surface, type de bien (appartement / maison), nombre de pièces.
Filtrage et nettoyage
Nous appliquons plusieurs filtres pour éliminer les données aberrantes : exclusion des transactions inférieures à 20 000 € (ventes entre indivisaires, garages isolés), exclusion des surfaces inférieures à 9 m² ou supérieures à 500 m², exclusion des prix/m² inférieurs à 500 € ou supérieurs à 15 000 € (valeurs extrêmes non représentatives du marché). Sur les 19 400 lignes DVF brutes couvrant Clermont-Ferrand et l'agglomération, 16 882 transactions passent ces filtres.
Calcul de la médiane par quartier
Nous calculons le prix médian au m² par quartier (et non la moyenne, trop sensible aux valeurs extrêmes). La médiane signifie que 50 % des transactions ont eu lieu en dessous de ce prix et 50 % au-dessus. Pour les quartiers ayant moins de 30 transactions sur la période, nous élargissons le rayon géographique ou la fenêtre temporelle pour maintenir la robustesse statistique. Les calculs sont distincts pour les appartements et les maisons.
Enrichissement DPE
Les données de la base DPE de l'ADEME (Agence de la Transition Écologique) sont croisées avec les transactions DVF par géolocalisation. Cela permet d'estimer la répartition des étiquettes énergétiques (A à G) pour chaque quartier et d'analyser l'impact du DPE sur les prix (décote logements F/G).
Médiane vs moyenne : une différence qui compte
La moyenne — trop sensible aux extrêmes
Si un appartement de prestige se vend 8 000 €/m² dans un quartier dont les autres transactions sont à 2 000 €/m², la moyenne gonfle artificiellement le prix de référence. Les portails qui publient des moyennes surestiment souvent les quartiers hétérogènes.
La médiane — représentative du marché réel
La médiane divise les transactions en deux moitiés égales : 50 % des ventes ont eu lieu en dessous, 50 % au-dessus. Elle est insensible aux valeurs extrêmes et représente mieux le prix auquel un bien ordinaire se vend réellement dans le quartier.
Ce que nos données ne peuvent pas faire
Délai de publication DVF
La DVF est publiée avec un délai de 6 à 12 mois. Les données les plus récentes disponibles couvrent 2024. Les transactions de 2025 ne seront intégrées qu'à la prochaine mise à jour annuelle.
Granularité géographique
La DVF ne contient pas le numéro d'étage, l'orientation, l'état général du bien ou la présence d'une terrasse. Ces critères influencent le prix réel. Nos médianes reflètent le stock transactionnel moyen, pas un bien précis.
Transactions hors marché
Les ventes entre membres d'une même famille, les adjudications judiciaires et certaines ventes de particulier à particulier peuvent introduire un biais si elles ne sont pas filtrées. Nos filtres de prix/m² éliminent les cas les plus évidents.
Dynamique de marché récente
En période de hausse ou de baisse rapide des taux d'intérêt, les prix des transactions notariées reflètent des compromis signés 3 à 6 mois plus tôt. Nos données terrain permettent d'ajuster qualitativement les tendances récentes.
Pour une estimation précise d'un bien spécifique, seul un professionnel habilité peut prendre en compte l'ensemble des critères. CBF Conseils propose une estimation gratuite et sans engagement. Demander une estimation →
Fréquence et planning
La DVF est publiée une à deux fois par an par la DGFiP. Nous intégrons chaque nouvelle livraison dans les semaines qui suivent sa publication. La dernière mise à jour des données couvre les transactions jusqu'à fin 2024. Les données terrain (délais de vente, marges de négociation) sont révisées trimestriellement par nos négociateurs.
