Prix m² à Viaduc
Analyse
Appartements, maisons, investissement : tout ce qu'il faut savoir sur le marché immobilier à Viaduc — données chiffrées et expertise CBF Conseils.
Quartier nord-est de CLF, proche CHU Gabriel-Montpied. Prix les plus bas de l'est (1 200-1 800 €/m²). Rendement 5,5-7 %. Réhabilitations en cours.
Prix moyen au m²
1 600 €/m²
Fourchette : 1 312 €/m² — 1 888 €/m²
Évolution des prix
+2.8%
12 mois
+18.0%
5 ans
+30.0%
10 ans
Délai moyen de vente : 85 jours
Le marché de Viaduc en chiffres
En , le prix moyen au m² à Viaduc est de 1 600 €/m² pour un appartement. L'évolution sur 12 mois est de +2.8%, pour un délai de vente moyen de 85 jours. Données issues des Demandes de Valeurs Foncières (DVF) et de l'expertise terrain CBF Conseils.
1 600 €/m²
Prix appartement
Marché rare
Prix maison
85 jours
Délai moyen de vente
En 2026, le marché clermontois s'est allongé
+2.8%
12 derniers mois
+18.0%
5 ans
+30.0%
10 ans
Données indicatives basées sur les transactions DVF et les observations de terrain CBF Conseils. À valider avec un expert avant toute décision.
Prix médian DVF — Viaduc
Médiane des prix au m² calculée sur les transactions DVF officielles depuis 2021. Affichage uniquement des années avec au moins 3 ventes.
Analyse de Viaduc
Le quartier Viaduc est un secteur en pleine mutation au nord-est de Clermont-Ferrand, à cheval entre les quartiers Gauthière et La Gauthière-Extension, autour du viaduc ferroviaire de la ligne Clermont-Ambert. Ce quartier intermédiaire, longtemps peu valorisé, connaît depuis 2020 une dynamique de réhabilitation : plusieurs copropriétés des années 1960-1970 ont fait l'objet de rénovations thermiques (ANAH), et des promoteurs y développent des programmes neufs abordables. La proximité du CHU Gabriel-Montpied (à 12 minutes à pied) attire le personnel soignant et les étudiants en médecine qui ne peuvent se loger à Gauthière-centre. Les prix y sont parmi les plus accessibles de Clermont-Ferrand, ce qui en fait un secteur d'intérêt pour les investisseurs en quête de rendement (5,5-7 %/an brut). La desserte en bus est correcte (lignes C4 et C11 Clermont Auvergne Mobilité), avec accès au tramway en 15 minutes à pied.
Rues les plus recherchées
Points forts
- Prix les plus bas de l'est clermontois — accès propriété à partir de 80 000 €
- CHU Gabriel-Montpied à 12 minutes à pied — demande locative pérenne
- Programmes neufs et réhabilitations ANAH : copropriétés revalorisées
- Rendement locatif brut 5,5-7 % — meilleur ratio prix/loyer du secteur
Points de vigilance
- Quartier encore perçu comme secondaire vs Gauthière-centre
- Environnement urbain dense, peu d'espaces verts
- Copropriétés anciennes : charges et travaux à anticiper
Combien selon la taille du bien ?
Estimations indicatives basées sur les prix moyens du quartier Viaduc.
| Type | Surface type | Prix m² | Prix indicatif |
|---|---|---|---|
| Studio | 20 m² | 1 760 €/m² | 35 200 € |
| T2 | 45 m² | 1 680 €/m² | 75 600 € |
| T3 | 65 m² | 1 600 €/m² | 104 000 € |
| T4 et plus | 90 m² | 1 552 €/m² | 139 680 € |
Ces fourchettes sont indicatives. Une estimation précise dépend de l'état, l'étage, l'exposition et la rue. Demandez un avis CBF Conseils pour une valorisation fine.
DPE du quartier
Répartition des étiquettes DPE des logements diagnostiqués sur ce périmètre (69 diagnostics ADEME, rayon ~1.0 km).
Étiquette dominante
Plus fréquente sur ce périmètre
Logements performants
34.8%
Étiquettes A, B ou C
Passoires énergétiques
46.4%
Étiquettes E, F ou G
Répartition par étiquette
Source : ADEME — Base nationale des DPE (data.ademe.fr) — mise à jour
Ventes réalisées à Viaduc
Données issues du fichier officiel des Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP), agrégées sur un rayon d'environ 1.0 km autour du centre du quartier — 19 transactions sur 2021-2024.
Appartements
7 transactions
Prix médian
3 933 €/m²
Min
2 569 €/m²
Max
5 364 €/m²
Maisons
12 transactions
Prix médian
2 048 €/m²
Min
1 414 €/m²
Max
3 110 €/m²
Dernières ventes
| Date | Type | Surface | Prix | Prix m² |
|---|---|---|---|---|
| 30/12/2024 | Appartement | 109 m² | 280 000 € | 2 569 €/m² |
| 29/07/2024 | Maison | 99 m² | 165 000 € | 1 667 €/m² |
| 10/06/2024 | Maison | 93 m² | 222 700 € | 2 395 €/m² |
| 03/06/2024 | Maison | 82 m² | 255 000 € | 3 110 €/m² |
| 27/02/2024 | Maison | 74 m² | 151 000 € | 2 041 €/m² |
Source : DGFiP — Demandes de Valeurs Foncières (data.gouv.fr) — mise à jour
Prix par type d'appartement à Viaduc
Médiane des prix au m² selon la tranche de surface — utile pour comparer un studio à un grand appartement, qui ne se vendent pas au même prix au m².
T1
< 35 m²
—
Pas assez de données
T2
35 – 55 m²
—
Pas assez de données
T3
55 – 80 m²
4 728 €/m²
4 transactions
T4 +
≥ 80 m²
—
Pas assez de données
Vivre à Viaduc
Écoles, parcs et structures petite enfance situés à proximité immédiate (rayon ~1,2 km). Source : Open Data Clermont‑Ferrand.
Espaces verts
19
- Accompagnement de voirie Boulevard Youri GagarinePlantation d'accompagnement • 415 m²171 m
- Accompagnement de voirie Boulevard Youri GagarinePlantation d'accompagnement • 1741 m²295 m
- Terre plein central Boulevard Youri GagarinePlantation d'accompagnement • 623 m²297 m
Petite enfance
1
- Multi Accueil BabymoovCrèche d'entreprise • 30 places869 m
Profil du secteur
Segmentation établie à partir des transactions DVF récentes et du découpage statistique INSEE IRIS autour de Viaduc.
Profil
IntermédiaireSecteur équilibré, bonne liquidité du marché.
Prix médian (DVF)
2 293 €/m²
Médiane des transactions dans un rayon ~1.2 km
Ventes récentes
19
Transactions enregistrées 2023-2024
Zones statistiques INSEE
- Le Brézetiris d'activité
Source : INSEE IRIS + DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — mise à jour 2026-04-28
Se déplacer à Viaduc
Arrêts du réseau T2C (bus & tramway) à proximité immédiate (rayon ~1.0 km), classés par distance à pied.
Score accessibilité
Desserte correcte
Bus
7
- Gagarine97 m
- Jean Mermoz560 m
- Jean Auchatraire625 m
- Élisée Reclus857 m
+ 3 autres
Source : OpenStreetMap contributors — mise à jour 2026-04-28
Viaduc sur la carte
3 conseils pour vendre vite et bien
Estimez juste, dès le départ
Sur Viaduc, un bien surévalué de 10 % met 2 à 3 fois plus de temps à se vendre. Le délai moyen actuel est de 85 jours pour un bien correctement positionné.
Soignez la mise en valeur
Le profil acheteur dominant sur ce secteur est investisseurs locatifs rendement chu, primo-accédants budget serré, étudiants médecine achat. Adaptez la présentation : photos pro, home staging léger, désencombrement.
Anticipez les diagnostics
Le DPE est aujourd'hui le critère n°1 de tri. Faites-le en amont, et adaptez votre prix à la classe énergétique réelle.
Pourquoi le prix juste est votre meilleur allié
En immobilier, on croit souvent qu'afficher haut laisse de la marge. C'est l'erreur la plus répandue — et la plus coûteuse. Voici pourquoi un bien mal pricé peut vous faire perdre des dizaines de milliers d'euros.
Surévaluer son bien : le piège le plus coûteux
Un vendeur qui affiche 300 000 € pour un bien qui vaut réellement 260 000 € pense avoir une marge de négociation. En réalité, il se condamne à ne pas vendre.
Les acheteurs sont très bien informés aujourd'hui. Ils comparent, analysent, et passent leur chemin dès qu'un prix s'écarte du marché. Après 2-3 mois sans offre, le bien est « brûlé » : tout le monde l'a vu, personne n'en veut.
Le temps qui passe coûte de l'argent
Chaque mois supplémentaire sur le marché représente un coût réel : taxes foncières, charges de copropriété, crédits qui tournent, opportunités manquées.
Sur le marché clermontois en 2026, le délai moyen de vente est de 3 à 5 mois selon le secteur. Un bien mal pricé peut rester 12 mois ou plus — ce qui représente 12 mois de charges, et souvent une décote finale imposée par l'acheteur qui sait que le vendeur est pressé.
Les premiers acheteurs sont les meilleurs acheteurs
Les visiteurs les plus sérieux passent dans les 3 premières semaines. Ce sont eux qui achètent. Après, seuls restent les chasseurs d'affaires.
Un bien affiché au juste prix déclenche plusieurs visites la première semaine, parfois plusieurs offres en simultané. Cette pression naturelle évite la négociation et peut même faire monter le prix final. À l'inverse, attendre de baisser progressivement signale la faiblesse du vendeur.
Le cycle du bien surévalué — anatomie d'une vente ratée
Mise en vente à prix trop haut
Semaine 1
Peu de visites, pas d'offre
Mois 1-2
Le bien est « brûlé »
Mois 3
Baisse forcée du prix
Mois 4-6
Offre basse, négociation dure
Mois 6+
Résultat final : vente à un prix souvent inférieur à ce qu'elle aurait été avec un bon prix dès le départ — en ayant perdu 6 à 12 mois.
Les 6 règles pour bien fixer son prix dès le départ
- Faire estimer son bien par un expert local qui connaît réellement le quartier et les ventes récentes
- Comparer les ventes réelles récentes dans le quartier (données DVF consultables)
- Tenir compte du DPE : un bien F ou G subit une décote obligatoire de 5 à 15 %
- Intégrer l'état réel du bien — les travaux visibles sont une raison pour baisser, pas pour augmenter
- Ne pas confondre prix de mise en vente et prix de vente : la différence, c'est le temps perdu
- Définir un objectif de délai avant de fixer le prix : vendre en 3 mois ou en 6 mois n'est pas le même prix
Quartiers voisins de Viaduc
| Quartier / Commune | Prix m² | Évolution | Délai | Détails |
|---|---|---|---|---|
| Viaduc Vous êtes ici | 1 600 €/m² | +2.8% | 85 j | — |
| Gauthière | 1 800 €/m² | +2.1% | 82 j | Voir |
| Nord Fontgieve | 2 350 €/m² | +3.0% | 65 j | Voir |
| Champratel | 2 100 €/m² | +1.5% | 112 j | Voir |
Combien vaut votre bien à Viaduc ?
Estimation gratuite et sans engagement par un expert CBF Conseils. Analyse précise sous 48 heures.
Questions sur Viaduc
Le quartier a une réputation de quartier populaire mais n'est pas classé zone sensible. La présence du CHU et des étudiants en médecine génère une population mixte et stabilisante. La municipalité a initié un programme de rénovation urbaine depuis 2021.
Estimation gratuite à Viaduc
Document écrit sous 48 h, méthode CBF Conseils, sans engagement.
Estimer mon bien VendreVendre à Viaduc — stratégie 2026
Délais, prix juste, mise en marché, pièges à éviter spécifiques au quartier.
Préparer ma venteGuides pratiques
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